일반적으로 뉴저지에서 주거용 또는 상업용 임차인이 임대료 지급을 중단하면, 임대인은 임대한 건물이 위치한 카운티의 뉴저지 상급 법원에 소송을 제기할 수 있으며, 법원은 대개 몇 주 내에 소송사건을 심리합니다. 임대인에게는 안타깝게도 COVID-19 으로 인해 임차인을 퇴거시키기가 훨씬 더 어려워졌습니다.
2020 년 3 월 19 일, 뉴저지 주지사 Philip Murphy 는 주 전역의 주거용 또는 상업용 임차인에 대한 퇴거를 유예하는 행정명령 106 을 내렸습니다. 이는 ‘퇴거 유예’라 불리고 있습니다. ‘퇴거유예’는 주지사가 COVID-19 팬데믹 종식을 선언하는 시점으로 부터 2 개월까지 유효합니다.
하지만, 퇴거유예 기간에도, 임대인은 임차인에 대한 퇴거 소송을 제기할 수 있으며, 법원 밖에서 분쟁을 해결하기 위한 협의를 할 수 있습니다. 퇴거유예 명령이 끝나는대로 법원은 유예기간 동안 접수된 퇴거 소송건들을 제기된 순서대로 심리 일정을 정하기 시작할 것입니다. 즉, 임차인의 퇴거를 희망하는 임대인은 유예기간 동안에 심리 일정이 정해지지 않는다 하더라도, 최대한 빨리 소송을 제기하여야 할 것입니다.
그리고, 예외적으로 긴급 상황에 해당하는 경우 퇴거소송을 진행할 수 있습니다. 이에 해당하는 긴급한 상황으로는 임차인이 임대 건물을 부주의 혹은 고의적으로 손상시키거나 불법적인 용도로 사용하는 경우입니다. 법원은 재판 진행이 예외적으로 허용될 것인가 여부를 결정하기 위해 각 사건의 개별적 상황들을 고려하여 그 타당성여부를 판단할 것입니다.
현재, 임차인이 임대료 지급을 중단한 경우, 법원은 임대인이 임차인의 보증금을 사용해 미납 임대료를 충당하도록 허용하고 있습니다. 다만, 임대인은 반드시 정확한 절차를 통해서 보증금에 의한 미납 임대료가 충당되도록 주의해야 합니다.
마지막으로, 비주거용으로 임대한 건물에서 임차인을 퇴거시키려는 경우, 임대인은 법원에 퇴거소송을 제기하지 않고 임차인을 퇴거시킬수 도 있습니다. 이를 ‘자조<自助> 퇴거’(self-help eviction)라고 하며, 제한된 상황에서만 상업용 임차인을 대상으로 허용됩니다. 임대인의 ‘자조 퇴거’ 적용가능 여부는 임대 계약서에 기재된 문구에따라 결정됩니다. 그러나, 임대인이 법적으로 자조퇴거를 이행할 권리가 없음에도 이행하는 경우, 임대인은 임차인에게 발생한 손해에 대한 배상책임이 발생할 수 있고 경범죄로 기소될 수 있으므로, 임대인은 ‘자조 퇴거’를 하기전에 신중을 기해야 합니다.
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번역: 변중화
