재산세 항소란?

매년 재산세는 증가하고, 정작 할 수 있는 것은 없는 것 같지만 그렇지 않습니다. 모든 재산 소유주 뿐만아니라, 세입자들도 재산세 항소를 하실 수 있습니다.

매년 초에, 새롭게 산정된 감정가를 알려주는 연간감정가 통지서를 수령하실 것입니다. 연간 감정가 통지서는 등록된 소유주에게만 발송되므로, 세입자가 필요한 경우 별도로 사본을 요청하셔야 합니다. 최근에 레노베이션을 하신 경우, 추가 산정된 감정가 통지서를 가을에 수령하시게 될 것입니다.

연간감정가 우편 샘플

부동산 감정가는 재산세를 산정하는 기본값이 됩니다. 만일, 재산세 항소를 원하시면, 그 해의 4 월 1 일까지 (추가산정에 대한 항소라면 12 월 1 일까지) 예외없이 하셔야 합니다. 데드라인을 놓치시면, 다음년도까지 기다리셔야 합니다.

카운티 조세위원회(County Tax Board)를 상대로 재산세 항소를 요청하는 절차는 간단하기때문에 (부동산을 사업체가 소유한 경우를 제외하고는) 보통 변호사를 필요하지 않습니다.

  1. 주거용 부동산의 재산항소

주거용 부동산의 경우, 재산세 항소를 위해서는 3~5 채 정도의 비슷한 가치의 부동산 매물 정보를 지방자치기관 (municipality) 및 카운티 조세위원회에 예정된 심리일 7 일전에 제공해야 합니다. 여기서 주의하실 것은, 이러한 매물들을 비교대상으로 삼아, 재산세 항소를 하기 전년도 10월1일 기준으로 본인의 부동산 팔렸을 수 있는 추정 매매가를 결정하게 됩니다.

위의 우편샘플에 나와있는 부동산을 예로 들어 설명드리면. 이 부동산과 비슷한 집들의 경우 2018 년 10 월 1 일에서 2019 년 10 월 1 일사이에 각각 65 만불, 70 만불, 72 만 5 천불에 매매가 이루어 졌습니다. 그 중 70 만불에 매매가 이루어진 집이 사이즈, 건축년도, 상태, 위치, 등의 면에서 거의 동일하였기 때문에, 예시에 나온 집도 2019 년 10 월 1 일에 70 만불에 팔렸을 것이라고 추정할 수 있습니다.

이제, 정부에서 산정한 감정가($782,900)를 우리가 위에서 결정한 추정가 (&700,000 Estimated market value)로 나누면 111.84%라는 비율이 나옵니다.

타운마다 매년 “Chapter 123”이라는 새로운 비율을 받게됩니다. 포트리의 경우 2020 년 Chapter 123 비율이 90.20% 입니다. 위에서 저희가 계산한 비율(감정가 /추정가)이 Chapter 123 비율의 +15%의 범위 이내일 경우 패소하게되고, 정부에서 산정한 감정가 그대로 재산세를 납부하시게 됩니다.

예시에서 111.84%는 Chapter 123 비율의 +15% (103.73%-> *100%가 Max 이므로, 100%가 최대치임)를 넘는 값이므로 항소에서 승소할 것이며 새롭게 산정될 감정가는 추정가 ($70 만불 )xNew Chapter 123 (90.20%)으로 나오는 $631,400 입니다. 세율 2.353%로 가정할 경우, 예시의 경우 2020 년도에 $3,564.80 의 환급을 받게 될 것입니다. 향후 2 년내에 재감정이 이루어지거나 특별한 이유가 없는 이상, 감소된 감정가는 앞으로 2 년동안 그대로 유지될 것 입니다.

만일, 감정가/추정가의 비율이 Chapter 123 비율의 -15%(76.67%)의 미만일 경우, 오히려 감정가가 증가하게 될 것입니다. 예를 들면, 비슷한 부동산의 비교로 얻은 추정값이 $1,025,000 인 경우에, 얻게되는 비율은 76.38%이며, 이는 76.67%보다 적은 값입니다. 따라서, 새로운 감정가는 추정가 ($100 만불→ $1,025,000 의 반올림 )x New Chapter 123 (90.20%)으로 나오는 $902,000 이며, 추가로 납부하시게 될 세액은 $2,802 가 되게 됩니다.

  1. 상업용 부동산의 재산항소

상업용 부당산의 경우 항소는 보통 카운티 조세위원회가 아닌 조세재판소 (tax court) 에서 심리가 이루어 집니다. 주거용 부동산과는 달리, 추청가를 계산하는 절차가 상업용 부동산에서는 더 격식있는 절차로 이루어 지며, 수입 접근방식(income approach)이 사용됩니다. 또한, 대부분의 경우 부동산 감정 보고서 (Appraisal report)를 필요로 합니다. 이 경우, 공인 감정평가서(certified appraiser)로 부터 받은 감정보고서만 인정되며, 은행의 감정평가는 충분한 증거로 인정되지 않습니다. 이와같이, 상업용 부동산의 재산세 항소절차는 매우 복잡하기 때문에 일반 기업뿐 아니라 소규모 자영업을 운영하시는 분들도 이 분야에 전문 변호사를 선임하셔서 진행하시는 것이 좋습니다.

재산세 항소가 비교적 뚜렷한 절차이긴 해도, 모든 변호사가 이 분야에 숙달되어 있는 것은 아닙니다. 재산세 항소를 위한 변호사 선임시에, 재산세 항소경험이 많고, 특히 관련 부동산이 위치한 지방자치기관 세무서(municipality’s tax assessor office)와 좋은 관계를 유지하고 있는 변호사를 선임하시길 권해드립니다.

상기내용은 정보 목적으로만 제공되며 법적인 조언을 구성하지 않습니다. 더 자세한 정보가 필요하시거나 전문 변호사와 상담을 원하시면 The Choi Law Group, LLC 에 문의하시기 바랍니다.

칼럼: John Bang, Esq.

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